Kuidas vabaneda tülikast üürnikust?

Kinnisvara väljaüürimine on kahtlemata hea investeerimisidee ning viis, kuidas igakuist lisaraha teenida. Vaadates kinnisvaraturu hetkeseisu, võib näha, et kinnisvara väljaüürimine on eriti tulus- üürihinnad ulatuvad Eestis kõrgemale kui kunagi varem. Küll aga ei pruugi kõigi üürileandjate jaoks kogu protsess niivõrd roosiliseks kujuneda. Seega, kuidas käituda, kui sulle on sattunud tülikas ja pahatahtlik üürnik, kes kokkulepetest kinni ei taha pidada?

Ei ole välistatud, et peale üürilepingu sõlmimist ei taha lepingu teine pool vastavalt kokkulepetele koostööd teha. Küll on üürnikul pidevalt probleeme üüri maksmisega, üüritud vara korrashoid on minimaalne (mööbli lõhkumine, üüripinda kahjustav mustus jne) või ei olda nõus üüripinnalt lahkumisega, jõudes isegi äärmusliku ukseluku vahetamiseni. Need on vaid mõned näited võimalikest probleemidest, mis esile kerkivad. Konkreetne leping kahe inimese vahel, mis justkui on kasulik mõlemale osapoolele, võib üürileandja jaoks kujuneda tõeliseks košmaariks.

Ebameeldivaid olukordi on paratamatult meediast küllaltki palju läbi käinud ning ka taolised näited pole olukorda märgatavalt leevendanud. Ikka tuleb ette mõni ebaõnnestunud tehing, ebameeldivate tagajärgedega. Nagu eelnevalt mainitud, on kinnisvaraturg muutunud ning hinnad laes, mis on üürileandjatele paradiisiks. Seda enam on hea võtta olukorrast täielik maksimum ning teha meeldivalt äri. Pole vaja situatsiooni, kus üürileandjate hulk väheneb, sest ebameeldivate tehingute hulk suureneb ning soov puudub.

Paljude probleemide tuumaks on kahtlemata korrektse eeltöö puudumine eluruumi (olgu selleks elamu või korter) väljaüürimisel ning seetõttu jääb üürisuhte vormistamine ebakorrektne. Taolise lepingu idee üürileandja jaoks seisneb oma vara kaitsmisel ning seetõttu tuleks sellesse suhtuda tõsiselt. Kunagi ei või ette teada, millal pahatahtlik üürnik on just Teid oma järjekordseks sihtmärgiks võtnud. Igatahes kehtib taolisel juhul tuntud tarkusetera- parem karta, kui kahetseda.

Tuleb kindlasti arvestada, et üürilepingute sõlmimise puhul ei ole suuline kokkulepe see, millele toetuma jääda. Alati tuleb üürileping sõlmida kirjalikult, mille sisus kajastuvad nii üürileandja kui ka üürniku õigused ja kohustused, üürimakse igakuine summa, maksetähtaeg, kommunaalmaksetega seonduvad summad ning muud võimalikud lisad (üürileandja ning üürniku kontaktandmed). Vaidluste vältimiseks on rangelt soovituslik sõlmida võtmete üleandmisel üleandmise-vastuvõtmise akt, mis sisaldab korteri seisukorra kirjeldust koos fotodega, sisustuse loetelu ning ka mõõdikute näite. Lisaks tuleks enne lepingu vormistamist küsida üürniku maksehäirete raportit ning kontrollida ka tulevase üürniku andmeid isikut tõendava dokumendi alusel, et vältida pettureid. (1)

Nüüd aga üürileandjatele kõige tähtsam küsimus- kuidas lõpetada üürilepingut? Nagu ikka, oleneb kõik eelkõige lepingu sisust ning kuidas leping on vormistatud. Tuleb silmas pidada, et olenevalt omavahelistest kokkulepetest üürniku ja üürileandja vahel, on nii tähtajaline kui ka tähtajatu üürileping võimalik vormistada. Igal juhul toetab lepingut Eesti Vabariigi võlaõigusseadus, mis lepingule õigusliku ja korrektse aluse annab.

Paratamatult on seadus enamjaolt üürnikku toetav. Enamasti on tegemist tsiviilvaidlusega, mille lahendamisega politsei tegeleda ei saa ning seetõttu on eeldatav lahenduskäik läbi kohtu, mil võla ja korteri vabastamine toimub taoliselt. Küll aga on paljudele juba selgeks saanud, et kohtumenetlused võivad kesta aastaid kiireid lahendusi üldjuhul ei eksisteeri. Üürivõla sissenõudmisel võib kiiremini ja väiksemate kuludega tuge saada maksekäsu kiirmenetlusest, kuid see ei ole lahendus tülika üürniku väljatõstmise vastu. (2)

Üürilepingu lõpetamine on aga võimalik nii korralise kui ka erakorralise ülesütlemisega. Korralise üürimise puhul, mõeldes eelkõige eluruumi üürimise peale, on mõlemal osapoolel võimalik tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. See omakorda tähendab seda, et ülesütlemiseks ettenähtud tähtajast tuleb kinni pidada. Vastasel juhul loetakse leping ülesöelduks, kui ettenähtud tähtaeg möödub. Muidugi võib olla ka erandeid, näiteks kui mõlemad lepingupooled on omavahelisele kokkuleppele jõudnud, mis sisaldab endas pikemat ülesütlemistähtaega.

Küll aga on erakorralise lepingu ülesütlemisega asjaolud hoopis teistsugused. Nimelt on olemas teatud erandid, mil ülesütlemise teatamine ei ole vajalik. Näiteks, kui üürnik või asja allkasutaja rikub üürileandja eelnevast hoiatusest hoolimata jätkuvalt või tahtlikult kohustusi. Lisaks, kui üürnik võtab vaba voli, et anda asi õigustamatult kolmanda isiku kasutusse. Sellisel juhul võib olla tegemist üürileandja või naabrite rahulolu häirimisega ning üürileandjalt ei saa oodata üürilepingu jätkamist. Eluruumi üürilepingu katkestamine puudutab ka olukorda, kui eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele.

Lisaks mängib suurt rolli üürilepingu ülesütlemisel ka tasumisega viivitamine. Seega võib üürileandja üürilepingu üles öelda ja täita vastava ülesütlemise avalduse ka siis, kui eluruumi üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega. Lisaks juhtudel, kui võlgnetava üüri summa või võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri või kõrvalkulude summa. Paraku ei ole üürileandjale ülesütlemise õigust, kui üürnik suudab täita oma üürnikukohustused enne lepingu ülesütlemist.

Siiski kokkuvõtvalt võib väita, et tark ei torma ning teeb kaalutletuid otsuseid, seda ka üürniku valimisel ning lepingu sõlmimisel. Kui ise päris täpselt ei tea või ei oska, tasuks alati pöörduda asjatundjate poole, kes kannavad hoolt selle eest, et kõik läheks kirja vastavalt seadusele ning väldiks tulevasi võimalikke sekeldusi. See omakorda hoiab ära variandi, et tülikast üürnikust on vaja vägisi vabaneda ning tehingu tulemuseks on murevaba ja meeldiv olukord.

Viidatud allikad:

(1) – https://arileht.delfi.ee/artikkel/85813457/ekspert-annab-nou-kuidas-vabaneda-pahatahtlikust-uurnikust-kes-ei-maksa-uuri-ega-soovi-vabatahtlikult-lahkuda

(2) – https://arileht.delfi.ee/artikkel/85813457/ekspert-annab-nou-kuidas-vabaneda-pahatahtlikust-uurnikust-kes-ei-maksa-uuri-ega-soovi-vabatahtlikult-lahkuda